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        “以案釋法”普法專題之民法典物權篇

          1.業委會和物業公司簽訂協議侵犯業主權益業主可要求撤銷

          業委會和物業公司簽訂協議,約定小區廣告位收益歸物業公司所有。業主覺得這個協議侵犯了自己的權益,能否要求業委會和物業公司撤銷這個協議?在民法典物權編中,對這一問題有專門規定。

          某小區業委會與該小區的物業公司簽訂協議,約定物業公司擁有小區樓頂廣告位的出租權及前三年的收益權。張先生等5名業主以業委會的上述行為違反了法律、法規及議事規則,侵犯了廣大業主的知情權、表決權和財產權為由,訴至法院請求撤銷有關協議。

          根據《民法典》第280條規定:業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。所以業委會拿不出證據證實其召開業主大會,那么可以依法撤銷業委會同意物業公司享有小區樓頂廣告位出租權、收益權的決定。

          2.降低使用門檻,公共維修資金使用不再難

          某小區業主委員會與某物業公司簽訂了為期兩年的物業服務管理合同,委托這家物業公司對小區進行物業管理。半年后物業公司以小區業委會的名義向主管部門申請15萬元維修資金,用于維修外墻掉漆和屋面漏水,該維修資金的使用未經過業主共同決定同意。隨后小區業委會經小區業主大會同意,要求物業公司向小區業主公布說明維修資金的使用情況,并將15萬元維修資金返還至小區維修資金銀行專戶。

          相比現行《物權法》,《民法典》降低了業主共同決定程序的投票要求,使用維修資金的門檻降低了?,F行《物權法》規定,籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意?!睹穹ǖ洹穼S修資金的使用規定相較于物權法的規定進一步降低了業主決議門檻,有利于解決現實中業主共同決定難而易形成自治僵局的問題,便于維修資金的合理高效利用?!睹穹ǖ洹返?78條列舉了公共維修資金的用途,將維修資金的用途規定更為明確和細化,符合現代建筑的設計與要求。另外,《民法典》第278條還規定,業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定第一款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定第一款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

          3.空調外機噪音熱浪擾民可要求安裝者拆除

          張某系某小區1幢3樓業主,某商業銀行支行是該小區1幢1層街面店鋪的使用人。該商業銀行支行將其所有的六臺大型空調室外機安裝在1幢1、2層之間的外墻壁上,張某所在的1幢3層房屋的陽臺及主臥正位于上述六臺空調室外機的上方。張某因無法忍受空調室外機運轉時所產生的噪音及熱浪,訴至法院,提出拆除空調機請求。

          本案中,空調噪音和熱浪屬于不可量物侵害?!睹穹ǖ洹返?94條中規定:不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質。法官審理后認為,張某所住房屋的環境噪聲超過了國家規定的環境噪聲排放標準,居民正常生活受到了上述六臺空調室外機運轉產生的噪聲污染干擾,而某商業銀行支行作為上述六臺空調室外機的所有人及管理者,其自有設備產生的噪音超過國家相關標準,形成了向周圍環境排放的噪聲污染,給張某正常生產、生活造成了損害,依法應當承擔排除危害的民事責任,某商業銀行支行應將安裝的六臺空調外機予以拆除。

          4.知識產權出質后不得轉讓

          A科技公司因擴展業務,以該公司享有的一項發明專利為質押擔保,向某銀行貸款200萬元,并在專利部門進行了質押登記。后A科技公司因資金周轉需要,將前述發明專利轉讓給了B科技公司,并未告知某銀行。某銀行以A科技公司未經其同意轉讓專利權為由,將A、B科技公司訴至法院。

          《民法典》第444條規定,以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的,質權自辦理出質登記時設立。知識產權中的財產權出質后,出質人不得轉讓或者許可他人使用,但是出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款,應當向質權人提前清償債務或者提存。本案中,A科技公司以專利權出質向銀行貸款,并在專利部門進行了登記,A科技公司不得未經銀行同意將出質的專利權轉讓給B公司,法院應當支持銀行的訴訟請求。

         
         
             
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